Araştırmalarım ve çıkarımlarıma göre gayrimenkullerde olan bu fiyatlar tarihi zirveyi görmüştür ve yükseliş bu noktadan sonra olmayacaktır veya daha fazla yükselme görülmeyecektir. Böyle düşünme nedenimi anlatayım.
***
Günümüz şartlarında büyükşehirlerde yaşayan doktor, savcı, hâkim, akademisyen ve eczacı gibi orta sınıfın biraz üzerinde yer alan kişilerin bile hanesine günümüzde maksimum 40-50 bin ₺ giriyor desek ortalama bir muhitte ev almaları bile mümkün değil çünkü en kötü bir ev 2.000.000₺ bandında.
***
Evet hemen bir önceki konumuza gidiyoruz. Evi satın alan kişi 1 yıldır kredi ödüyor ve 192.000₺ ödeme yaptığını varsayalım. Yani kaldı 802.000₺ ve net varlığınız 1.192.000₺ oldu.
***
Ancak beklenen düşüş dönemi geldi -ki bu gelmek zorunda bu olaylar yaşanmak zorunda- konut fiyatları başladı gerilemeye. Evi ilana koyuyorsunuz 2.000.000₺’ye arayan yok soran yok. Fiyatı düşürdükçe düşürüyorsunuz hâlâ arayan yok. Çünkü her yer ev ve alım gücü yok.
***
Bu süreç başladığında ve şiddetlendiğinde artan satıcı sayısına karşın alıcı bulunamayacak. Kredi çeken kişiler ise şunu diyecek. “Kredi parası çıksın bari de o yüksek kurtulalım.” Evin fiyatı düştü 800.000₺’ye 1 milyon kredi kullanan kişinin net varlığı ne kadar? -200.000₺! Doğru okudunuz artık elinde artıda olan bir para birimi yok. Borcu kapatmak için panik satış girişimleri bu sonucu doğurdu.
***
Asıl tehlike ise bundan daha yüksek kaldıraç kullanan (kredi) kişilerde. Malı zirvede sattıysa müthiş kâr satamadıysa... Şimdi her şeyin bir ismi varda bu satıcıların literatürde karşılığı yok mu?
***
Tabi ki var bu alımı yapan kâr odaklı satıcılara “Borç Hastalığı” atfediliyor. Borçluluk ile satıcı doğru orantılı. Şunu sorabilirsiniz yahu bu kadar düşüş olurken alıcı durur mu niye almasın? Almaz. Düşüşü gören sadece satıcı mıdır? Eli nakitte olan kişiler bu düşüşü bekleye devam edecek.
***
Yüzde 75 enflasyon, yüzde 23 GES, yüzde 18 mevduatta olanlar veya DTH’de bekleyenler bakacak ki fiyatlar düşüyor “Biraz daha bekleyeyim daha iyi bir ev alırım veya az daha bekleyip iki ev alayım.” diyecekler ya da faizler çok yükselmiş olacak bundan dolayı ev alımını erteleyecekler.
***
Yani nakit para kral olacak ve harcanmayan para alım gücünün artmasına neden olacak. Bu yaşanan tüm sürece ise “Borç Deflasyonu” adı veriliyor.
SON SÖZ
Son söz ise piyasaya yön verilmesini sağlayan soruda gizli. Reel ücretleri kontrol altında tutmak/baskılamak için resesyon şart. Faiz arttırmaya devam edip balonları patlatacaklar mı yoksa balonları patlatmadan yaratabilecekler mi?
